10 conseils sur les SCPI, acheter des parts de SCPI, achat de SCPI en démembrement

Quels sont les meilleurs conseils SCPI à prendre avant d’investir ?

1\. Rappel

1.1. Comment fonctionnent les SCPI de rendement ?

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est un placement d’épargne qui donne accès à tous les épargnants à l’investissement immobilier locatif sans aucun soucis de gestion.

Avec les sommes investies par l’ensemble des associés d’une SCPI de rendement, la société de gestion qui administre la SCPI acquiert, gère, valorise et loue un parc immobilier tertiaire. Ensuite, ces loyers sont versés de façon régulière (mensuelle ou trimestrielle) et indéfinie dans le temps à l'ensemble des épargnants au prorata de leur investissement.

1.2. Quels sont les avantages des SCPI

Les SCPI de rendement proposent de multiples avantages à ses associés comme notamment :

Avantage 1 : la mutualisation et la diversification du parc immobilier Avantage 2 : l’absence de soucis de gestion Avantage 3 : un rendement élevé Avantage 4 : la qualité et la solidité des entreprises locataires Avantage 5 : la flexibilité de l’investissement Avantage 6 : la fiscalité pouvant être optimisée

2. Quels sont les 10 meilleurs conseils SCPI ?

2.1. Conseil SCPI numéro 1 : Faire un bilan de sa situation patrimoniale

Avant d'acheter des parts de SCPI de rendement, il est primordial de faire un état de sa situation professionnelle et personnelle et de connaître ses objectifs de vie et patrimoniaux. Dans cette perspective, il apparaît indispensable de réaliser un audit complet et objectif. Suite à celui-ci, une solution d’investissement immobilier locatif au travers de parts de SCPI pourra être envisagée dans les meilleures conditions.

2.2. Conseil SCPI numéro 2 : Privilégier les SCPI à capital variable

Avant d'acheter des parts de SCPI, il est important de savoir qu'il existe deux types de SCPI de rendement :

• les SCPI à capital fixe: dans cette forme juridique, le montant du capital maximum de la SCPI est fixé dès sa création. Une fois atteint, il est donc impossible d’acquérir des parts de ces SCPI, sauf en cas d’augmentation de capital ou sur un marché secondaire en achetant les parts d’un associé vendeur.
• les SCPI à capital variable: par opposition à la SCPI à capital fixe, le montant du capital ne présente pas de maximum statutaire. Ces SCPI sont donc perpétuellement ouverte à de nouvelles souscriptions.

La valeur de revente des parts de SCPI à capital fixe dépend d’un jeu d’offre et la demande entre acquéreurs et vendeurs tandis que celle d’une SCPI à capital variable est corrélée au marché immobilier.

En outre, les SCPI à capital variable atteignent des montant de capitalisation qui permettent une meilleure dynamique de revente des parts.

2.3. Conseil SCPI numéro 3 : Ne pas se fier qu’au rendement

Lionel Benhamou, associé fondateur de La Centrale des SCPI, nous indique que :

“ Avant de conseiller nos clients sur un portefeuille multi-SCPI, toute notre équipe analyse en continu l’ensemble des SCPI du marché afin de délivrer un conseil complet.”

En effet, lorsque l'on décide d'acheter des parts de SCPI il ne faut pas se concentrer uniquement sur le rendement proposé par la SCPI mais sur une dizaine de paramètres tels que la qualité des gestionnaires, des biens, des locataires, la capitalisation, les taux d’occupations financier (TOF) et physique (TOP) ainsi que les diverses réserves et provisions afin de sélectionner les meilleures SCPI du marché.

Une fois ces caractéristiques analysées, une sélection des meilleures SCPI du marché pour son portefeuille multi-SCPI peut être réalisée.

2.4. Conseil SCPI numéro 4 : Mixer plusieurs SCPI

La SCPI de rendement est déjà un placement d’épargne fortement mutualisé. Afin d’accentuer cette mutualisation et de saisir toutes les opportunités des différents marchés immobilier il est possible et recommandé de composer un portefeuille multi-SCPI. Il peut être judicieux de mixer à la fois les sociétés de gestion et les stratégies d’investissement pour que celui-ci soit le plus optimal et le plus équilibré possible.

Voici un exemple de portefeuille composé de trois SCPI diversifiées proposé par Laurent Fages, consultant senior au sein de La Centrale des SCPI :

2.5. Conseil SCPI numéro 5 : Réallouer son épargne : Acheter des parts de SCPI au comptant

Dans le contexte actuel où les livrets bancaires et les assurances vie en euros proposent des rendements ne couvrant pas l’inflation, il est plus que judicieux de réorganiser et de revoir sa façon d’épargner.

Dans ce contexte, de grandes compagnies d’assurance ont annoncé depuis Octobre 2019 une restriction à venir sur l'accès aux supports à capital garanti avec une baisse inéluctable des rendements. Rappelons que la récente loi Sapin peut prévoir un gel des avoirs placés sur des assurances vie en cas de difficultés rencontrées par les assureurs. Un scénario de plus en plus probable.

Il faut donc en finir avec les vieilles habitudes et apprendre de nouveaux réflexes d’épargne.

Acheter des parts de SCPI est aujourd’hui la meilleure alternative pour augmenter son pouvoir d’achat car la performance peut atteindre 6% nets avec une grande mutualisation du risque pris. La flexibilité de ce placement permet également d’épargner au fur et à mesure du temps grâce à la mise en place d’un plan d’épargne immobilier.

2.6. Conseil SCPI numéro 6 : Privilégier l'achat de SCPI en démembrement temporaire de propriété

L'achat de SCPI en démembrement est une stratégie patrimoniale permet de préparer au mieux sa retraite et d’alléger sa fiscalité en achetant uniquement la nue-propriété des parts de SCPI. Le prix de la part sera alors décoté selon la durée du démembrement choisi, ce qui permet d’acheter mécaniquement plus de parts et de percevoir plus de revenus une fois la période écoulée. Durant celle-ci, l’investissement sort totalement de l’assiette fiscale : il n’y a donc ni impôt sur le revenu, ni prélèvement sociaux, ni IFI.

À titre d’exemple, la SCPI Coeur de Régions  s’adapte parfaitement à une stratégie d’investissement en démembrement temporaire de propriété. En effet, l’achat de la nue-propriété de la SCPI Coeur de Régions sur 5 ans permet une décote de 23% sur le prix de la part !

Décote sur le prix de la part de la SCPI Coeur de Régions  :

Le conseil SCPI du professionnel : faire corréler la fin du démembrement temporaire de propriété avec son départ à la retraite.

2.7. Conseil SCPI numéro 7 : Profiter d’un effet de levier grâce au crédit SCPI

L'inflation rend l'achat à crédit avec un taux fixe particulièrement intéressant. En effet, en figeant un taux d'intérêt, vous pouvez gagner de l'argent avec l'inflation.

La prise en charge d’une bonne partie du remboursement du crédit est alors assurée par les loyers de la SCPI.. Mécaniquement, plus la durée du crédit est longue, plus l’effort d’épargne sera faible et plus l’effet de levier important. De plus, acheter des parts de SCPI à crédit réduit la fiscalité des revenus car la totalité des intérêts d’emprunts et des frais d’assurance sont déductibles de ces revenus.

Lorsque l'on décide d'acheter des parts de SCPI à crédit, il est alors possible de se constituer un portefeuille souvent inenvisageable avec ses deniers personnels.

De plus, le service financement de La Centrale des SCPI travaille avec tous les courtiers de France afin de trouver le meilleur financement SCPI pour tous ses clients, de donner des conseils sur les SCPI et les accompagner dans l’ensemble des démarches.

2.8. Conseil SCPI numéro 8 : Optimiser sa fiscalité avec les SCPI européennes

Lors d’un investissement immobilier en parts de SCPI il peut être judicieux d’intégrer des SCPI européennes à son portefeuille multi-SCPI. En effet, en plus de proposer une accentuation de la diversification sur de nouveaux pays, acheter des parts de SCPI investies hors France permet de bénéficier d’une fiscalité allégée.

Les revenus issus de SCPI européennes sont exempts de prélèvements sociaux : une économie non négligeable de 17,2%. D’autre part, les épargnants bénéficient des conventions fiscales pour éliminer le risque de double imposition.

TOP SCPI Européennes

2.9. Conseil SCPI numéro 9 : Acheter des parts de SCPI pour préparer sa succession

Tout comme un bien immobilier traditionnel, la SCPI entre dans la succession. Il existe alors diverses façons de l’optimiser :

Une fois propriétaire de parts de SCPI de rendement, il est possible de donner la nue-propriété à ses descendants. Celle-ci bénéficiant d’un abattement de 100.000 euros par parent par enfant tous les 15 ans.

Il est également possible de réaliser l'achat de SCPI en démembrement viager. Ainsi, l’usufruit est acheté par l’épargnant voulant optimiser sa succession pendant que la nue-propriété est directement acquise par les enfants. En cas de décès la pleine propriété est alors récupérée par le nu-propriétaire sans frais. De plus, le partage de parts de SCPI est bien plus simple que le partage d’un appartement entre plusieurs enfants.

2.10. Conseil SCPI numéro 10 : Toujours être accompagné par des professionnels indépendants

Pour ne pas se restreindre à l’unique choix de SCPI de votre établissement bancaire, il est primordial d’être accompagné par un expert totalement indépendant. Ce dernier a pour rôle de vous accompagner de A à Z dans la constitution d’un portefeuille composé des meilleures SCPI du marché.

• réalisation d’un audit patrimonial
• explication claire et précise du fonctionnement de la SCPI de rendement
• sélection des SCPI et explication de leur stratégie
• montage d’un portefeuille multi-SCPI sur mesure
• recherche de financement
• accompagnement dans les démarches de souscription
• aide à la déclaration d’impôts.

Il est important de noter que l’ensemble de ces services sont gratuits pour les investisseurs. C’est donc la clé pour un investissement immobilier réussi.

Laissons le dernier conseil sur les SCPI à Théo Darroman, consultant sénior de La Centrale des SCPI, fintech immobilière qui réinvente l’épargne :

“ Aucun produit d’investissement ne procure aujourd’hui un tel confort à la préparation de sa retraite et à l’augmentation de son pouvoir d’achat. C’est le bouclier patrimonial à posséder de toute urgence afin de s’assurer un avenir pérenne.”