SCPI : définition et fonctionnement d’une SCPI de rendement, définition d'une SCPI de rendement

Les SCPI, définition et fonctionnement

Épargner pour l'avenir, sortir des produits bancaires traditionnels, trouver une alternative aux assurances-vie... autant de raisons qui vous poussent à diversifier vos placements. Pourquoi ne pas opter pour une Société civile de placements immobiliers ? Qu'il s'agisse d'un investissement à court ou long terme découvrez les différentes solutions de SCPI existantes et trouvez celle qui conviendra à votre projet.

Une SCPI...qu'est ce que c'est ?

Comme son nom l'indique, investir dans une SCPI induit d'injecter des capitaux dans une structure de gestion immobilière. Pour le fonctionnement d'une SCPI, la société s'occupe alors de recueillir les fonds de différents investisseurs (vous, par exemple) pour acquérir ensuite un patrimoine immobilier plus ou moins conséquent. L'investisseur ne se soucie alors absolument pas de la gestion des biens (perception des loyers, litiges, travaux d'aménagement, achat / vente) puisque ce rôle est entièrement dévolu à la société de placement.

L'intérêt est donc double pour l'investisseur : il perçoit des revenus réguliers sans devoir se lancer dans une lourde politique de gestion locative. En fonction de la société choisie, les règles et les buts de l'investissement diffèrent.

Les différents types de SCPI

Avant d'investir, prenez le temps de réfléchir au type de SCPI qui vous correspondra le mieux. N’hésitez pas à contacter nos conseillers afin de choisir un investissement correspondant à votre situation patrimoniale et à vos objectifs et attentes.

La SCPI à capital variable ou fixe

Dans une SCPI à capital variable, l'investisseur peut, à sa guise, acheter ou vendre de nouvelles parts de la société. A l'inverse, en cas de capital fixe, les modifications de capital ne peuvent se faire que lors des "levées de fonds" générées ponctuellement par la société.

Explications : dans une société civile à capital fixe le montant du capital est fixé dès la création. Une fois que la somme est atteinte, le plafond peut être modifié et rehaussé, mais la décision est prise unilatéralement par la société et selon les règles fixées lors de la création.

Contrairement à la SCPI à capital variable, les associés ne peuvent pas acheter de nouvelles parts en dehors des périodes d’augmentation du capital. Comme dans tout marché, il vaut mieux investir dans une SCPI à capital fixe lorsque la SCPI n’a pas beaucoup de demandes mais que, au contraire, elle a énormément de parts à attribuer. La valeur de l’immobilier détenu par la société restant le même il faut cibler ces périodes pour faire un investissement très rentable.

Par opposition au fonctionnement d'une SCPI à capital fixe, se trouve la SCPI à capital variable. Dans cette formule, la valeur des parts est déterminée par rapport à la valeur de l’immobilier détenu par la SCPI. Ce prix est fixé par la société gestionnaire de la SCPI. Si pour sortir de la SCPI à capital fixe les associés doivent trouver un acheteur, il en est autrement pour la SCPI à capital variable. En effet, ils peuvent revendre leurs parts à n’importe quel moment. C’est la SCPI qui les rachètera obligatoirement. Ensuite, elle en émettra d’autres.

La SCPI de rendement ou de plus-value

A vous de choisir ! En choisissant le fonctionnement d'une SCPI de rendement, vous allez recevoir régulièrement une somme, un véritable complément de revenus. En optant pour la deuxième, vous investissez dans une société qui réalise des achats de bien immobiliers dans le but de les revendre. Les gains sont donc plus importants mais ne sont pas forcément réguliers. Zoom sur le fonctionnement de la SCPI de rendement et ses différences avec la SCPI de plus value.

Les SCPI de rendement sont les plus connues. Elles ont pour objet de réaliser du profit qui se répercutera en faveur des investisseurs. Ces derniers recevront régulièrement un rendement financier. En moyenne, elles dégagent une rentabilité comprise entre 4 et 6 % chaque année.

Les investissements se portent vers des immeubles à destination commerciale, des bureaux, des magasins… Ces SCPI sont fiscalement intéressantes. En effet, elles sont directement concernées et favorisée par différentes législations comme la loi Pinel ou la loi Malraux. En moyenne, depuis quelques années, les investisseurs bénéficient de 9 à 18 % de réduction d’impôts.

Les SCPI de plus-value, quant à elles, n’ont pas vocation à verser un rendement, mais elles réalisent des plus-values afin que la société de gestion réétudie et augmente la valeur des parts. Les SCPI de plus-value investissent uniquement dans le mobilier d’habitation. La SCPI de gestion pourra investir dans de nouveaux immeubles grâce aux capitaux apportés par les investisseurs. Ces derniers voient la valeur de leur part augmenter chaque année, au fil des achats. La SCPI de plus-value ne permet donc pas d’augmenter ses revenus régulièrement. Par contre, elle permet de revaloriser votre patrimoine au fil du temps sans augmenter vos impôts.

Les SCPI fiscales

Entièrement dédiées à l’optimisation fiscal des investisseurs, les SCPI Fiscales profitent de différentes possibilités de réductions d'impôts telles que les Loi Pinel, Malraux ou encore celle concernant les revenus fonciers. Ces SCPI fiscales ont donc pour objectif la défiscalisation des associés. Pas une défiscalisation totale, mais ils peuvent bénéficier d’importantes réductions d’impôts. La SCPI fiscale investit généralement dans les immeubles d’habitation, qu’ils soient neuf ou à rénover.

Selon l’immeuble acheté, la SCPI sera différente. Lorsqu’une SCPI fiscale investit dans un immeuble ancien et classé à restaurer, il s’agira d’une SCPI Malraux. Avec cette forme, la réduction d’impôt est immédiate et très avantageuse. En 2014 et 2015 les réductions d’impôts atteignaient les 18 et 20 % du montant investi.

Si la SCPI fiscale achète des immeubles en état futur d’achèvement pour les louer ensuite à des particuliers, alors il s’agira d’une SCPI Pinel. Etalée sur neuf ans, la SCPI Pinel donne droit à une réduction d’impôts atteignant les 18 %. L’investisseur a pour obligation de conserver ses parts durant cette période.

Afin de profiter de sa réduction d’impôt, l’associé indique le montant de son investissement dans sa déclaration d’impôt, il peut ensuite bénéficier de ses avantages fiscaux.

Comment financer des SCPI ?

Après avoir vu le fonctionnement d'une SCPI, regardons son financement. Vous entendez dire que les SCPI sont à portée de toutes les bourses, mais à la vue de vos revenus vous ne vous voyez pas vous lancer dans cet investissement ? Pas d’affolement, il existe plusieurs façons de financer l’achat de parts de SCPI. Il est possible de les acheter au comptant, en démembrement, à crédit ou par le biais d’une assurance-vie. Zoom sur ces quatre méthodes qui vous permettront de réaliser votre investissement.

Le financement d’une SCPI au comptant

Dans ce cadre, l’investisseur a les fonds nécessaires à l’achat. En contrepartie, il recevra les loyers de la SCPI tous les trimestres. Chaque année le calendrier des versements est le même : avril, juillet, octobre, janvier.

Le financement d’une SCPI en démembrement

En achetant un bien immobilier il est possible d’avoir l’usufruit, la pleine propriété, la nue-propriété. Lors d’un achat de parts en démembrement, le véritable propriétaire de la SCPI est le nu-propriétaire, il a donc la nue-propriété du bien. L’investisseur est l’usufruitier, il a donc l’usufruit du bien immobilier, c’est donc lui qui perçoit les loyers de l’investissement dans la SCPI.

Le démembrement peut prendre deux aspects différents. Il existe le démembrement viager et le démembrement temporaire. Le viager est chose courante et connue, l’usufruit est séparé de la nue-propriété jusqu’à ce que l’une des deux parties décède.

Le financement d’une SCPI à crédit

Le fonctionnement, pour une SCPI, de ce financement est le même qu’un prêt immobilier classique. La seule différence réside dans le fait que la somme investie sera affectée à l’achat d’une ou plusieurs parts d’une SCPI. A l’image d’un prêt classique, lors de la demande du prêt, la banque va vouloir une sûreté afin de se prémunir et faire face à d’éventuelles difficultés de remboursement. La caution et le crédit caution logement seront les deux sûretés acceptées. Par contre, en ce qui concerne cette dernière technique, le crédit caution logement, elle s’adresse uniquement aux investisseurs étant déjà propriétaires d’un bien immobilier.

Le financement d’une SCPI par le biais d’une assurance vie

Dans cette solution de financement, l’investisseur ne fait rien, son assureur va acheter les parts de SCPI puis il les mettra à disposition dans le contrat de l’assurance-vie. L’investisseur n’est donc pas vraiment propriétaire de ses parts. Par contre, les loyers seront bien perçus par l’investisseur, ils seront directement versés dans l’assurance-vie. Une petite contrainte : toutes les SCPI ne rentrent pas dans ce mode de financement. Il faut donc vérifier la liste des sociétés éligibles avant d’investir.

Notre classement pour prendre connaissance des meilleures SCPI

Maintenant que vous connaissez les différentes SCPI, ainsi que le fonctionnement d'une SCPI selon sa nature et que vous arrivez à cerner un peu mieux votre projet d’investissement, vous vous demandez dans quelle SCPI acheter vos parts. Pour vous guider, nous dressons régulièrement un classement des meilleures SCPI.

Les SCPI de rendement

Sur notre site, vous pouvez trouver le top 5 des SCPI de rendement les plus en vues. La SCPI Corum XL, la SCPI Corum Eurion ou encore Corum Origin pour ne parler que des SCPI de la galaxie Corum l'épargne.

Mais aussi, la SCPI Activimmo, la SCPI Pierval Santé, Epargne Pierre ou encore la SCPI Sofidy Europe invest. Bref, vous l'aurez compris, avec prés de 200 SCPI disponible, toutes les stratégies d'investissement sont représentées. Bureaux, commerces, entrepôts, hôpitaux, cliniques : Rien de mieux pour se constituer un portefeuille diversifié, équilibré et mutualisé.

Les SCPI fiscales

Nous mettons également en place des classements des meilleures SCPI fiscales. Dans la catégorie des SCPI Pinel (qui permettent donc de bénéficier de réduction d’impôts. Ces dernières dépendent de la durée de conservation des parts), la SCPI Multi habitation 10 de la société de gestion La Française a détrôné toutes ses concurrentes. Actuellement le prix d’une part est fixé à 1.500 euros.

Au niveau des SCPI Malraux, la première place est détenue par Pierre investissement 9 de la société de gestion Inter gestion. Avec 12.898 parts, cette SCPI affiche une capitalisation dépassant les 12,9 millions d’euros. Spécialisée dans l’achat de biens immobilier à rénover, elle a permis aux investisseurs de l’année, engagés pour une durée d’investissement de 9 ans, de faire une économie d’impôt de 18 %.

Ce classement est un outil que nous mettons à disposition pour que chaque futur investisseur puisse choisir dans quelle société il va investir. Une fois l’investissement réalisé, cet outil leur permettra de suivre pas à pas l’évolution de la SCPI et donc de ses parts. Pour faire un choix, ce classement à lui seul ne suffira pas aux investisseurs, il fait partie d’un ensemble de techniques et d’outils que nous proposons.

Nos outils pour choisir la SCPI sur-mesure

En plus du classement que nous venons de découvrir, et du mode de fonctionnement des SCPI de rendement ou fiscale, nous mettons à la disposition de nos clients plusieurs conseils et différents outils pour leur permettre de choisir leur SCPI.

Nos conseils de sélection

Après avoir pris connaissance des classements des meilleures SCPI, nous conseillons à nos clients de regarder le taux de distribution des SCPI qui les intéressent. Qu’elles soient dans le top du classement ou non. Le taux de distribution est un indicateur de l’état de santé de la SCPI.

Par contre, il n’est pas sûr que l’année d’après ce taux soit le même et que les nouveaux investisseurs bénéficient de ces taux. Il pourra être aussi bien en dessous qu’au dessus.

Après avoir étudié ces taux, nous proposons à nos clients de s’attarder sur le taux d’occupation des SCPI. Comme le taux de distribution, il est un indicateur de la santé des sociétés. Il permet également d’avoir un aperçu du rendement.

Le simulateur, l’outil de choix

Une fois ces différents points analysés, nous conseillons à nos clients de se rendre sur notre simulateur. Il permet aux futurs investisseurs, qu’ils soient intéressés par une SCPI de rendement ou par une SCPI fiscale, de voir quelle SCPI correspondra à sa situation. Notre outil est très simple d’utilisation. Dans un premier temps, le futur investisseur doit donner des informations sur sa situation, cela lui permettra d’avoir des résultats réellement personnalisés. Doivent-être renseignés : la situation familiale, le nombre de parts fiscales, les revenus nets annuels, la revalorisation annuelle du revenu. Ensuite, le simulateur interroge sur l’investissement : son montant, son rendement, la revalorisation du capital, la revalorisation des loyers par an. Pour terminer, les paramètres de financement sont aussi pris en compte : le type de prêt, s’il est amortissable ou in fine. Le taux du prêt, sa durée et l’apport personnel s’il y a. S’il s’agit d’un prêt in fine, il faudra indiquer le taux de rémunération du produit de capitalisation ainsi que le taux de chargement du produit de capitalisation.

Le résultat indique le montant de l’investissement et le montant du prêt, l’effort d’épargne mensuel, le taux interne de rendement, la valeur locative mensuelle au terme, la valeur de revente du bien au terme, le gain net de l’opération. Tous ces résultats sont évidemment nets d’impôts et également nets de prélèvement sociaux.

Même si ce simulateur se révèle être performant et indispensable, il n’est qu’une étape, à l’image de nos autres outils, dans le choix de la SCPI. En aucun cas tous ces outils ne peuvent remplacer les conseils de nos professionnels. N’hésitez surtout pas à les contacter.

La centrale des SCPI à votre écoute

A La Centrale des SCPI tous nos experts sont spécialisés en ingénierie patrimoniale. Nous mettons nos connaissances au service de nos clients investisseurs. Notre expérience et notre professionnalisme nous ont hissés au titre de leader dans l’acquisition de parts de SCPI à distance. Nous avons pour seul et unique objectif la réalisation de votre projet d’investissement. En décidant de passer par la Centrale des SCPI pour vos achats de parts, vous bénéficierez de conseils personnalisés ainsi que d’un suivi par votre conseiller. Vous serez sûr de faire le bon choix, vous ne serez plus perdus dans les méandres des SCPI. Notre service ne requiert aucun frais supplémentaire. Le seul acte que vous allez payer sera l’achat des parts et le paiement se fera à destination de la société qui gère la SCPI. En aucun cas nous vous demanderont de nous signer un chèque à notre ordre. Que vous passiez par la centrale des SCPI ou par la société gérant la SCPI, vous paierez le même tarif, et tout le rendement de vos parts vous appartient. Basés à Paris, nous pouvons recevoir dans nos locaux, mais souhaitant être accessible à tous et toutes nous proposons également notre service en ligne. Après avoir consulté l’un de nos conseillers et que votre choix est fixé, vous avez la possibilité d’acheter des parts en ligne.

Un accompagnement tout au long de votre investissement dans les SCPI

Vous avez trouvé le financement, votre investissement est réalisé, vous êtes désormais associé. Mais vous vous demandez quel est le fonctionnement d'une SCPI, comment vous allez suivre l’évolution de vos parts de SCPI, et vous vous demandez si vous allez avoir le temps de le faire ? Aucune inquiétude à avoir, les conseillers de la Centrale des SCPI poursuivent leur mission et continuent de vous accompagner. La société de gestion de votre SCPI vous tiendra également informé.

Les informations provenant de votre SCPI

La société gérant votre SCPI va vous envoyer un bulletin trimestriel de votre SCPI. Il s’agit du bilan des activités de la SCPI, que se soit au niveau de la gestion ou de l’investissement, les relocations, les achats, les cessions, le nombre de parts ainsi que la capitalisation. Grâce à ce document vous pourrez également savoir où se situe géographiquement le parc immobilier de la SCPI, ainsi que sa nature. Plus personnellement, et plus attendu des associés, vous découvrirez le montant du dividende trimestriel qui vous sera versé. Ce bulletin trimestriel est donc très riche en informations, il est indispensable pour les associés.

Outre ce bulletin trimestriel, la société gestionnaire vous enverra un rapport annuel de cette dernière. Plus riche que le bulletin trimestriel, il vous apportera beaucoup d’information, que ce soit sur le patrimoine de la SCPI ou sur sa comptabilité. Un rapport du commissaire aux comptes est intégré dans ce rapport. Ce document servira de base à l’assemblée générale. Le fonctionnement d'une SCPI de rendement ou fiscale est plutôt facile à suivre.

Les informations provenant de La Centrale des SCPI

Sur notre site, nous avons décidé de créer une page actualités des SCPI . Celle-ci nous permet de vous tenir au courant des dernières nouveautés et actualités en matière de SCPI. Nous cherchons les informations et les mettons à votre disposition tout en expliquant et en analysant leurs enjeux. Nous tenons également une revue de presse en ligne. Régulièrement nous vous présentons les actualités fortes, ainsi que des interviews. Capital, Le Point, Les Echos Patrimoine… aucune revue spécialisée n’échappe à l’œil de nos experts.

Votre conseiller de La Centrale des SCPI continuera à vous suivre tout au long de vos investissements. Par exemple, il vous aidera à remplir votre déclaration fiscale chaque année. Il vous proposera des expertises régulièrement afin que vous ayez toujours un taux de rentabilité maximal et des investissements qui correspondent entièrement à vos objectifs et à votre situation patrimoniale. Il est possible de joindre votre conseiller par téléphone, en ligne. Nous proposons également un service de déplacement. Quel que soit votre lieu de domiciliation, votre expert, si vous le souhaitez, pourra se rendre chez-vous afin de discuter de vos projets, de régler une situation délicate, de monter un nouveau plan d’investissement… A la Centrale des SCPI nous vous proposons un réel accompagnement. Vous serez entouré de professionnels, vous n’avez plus à vous inquiéter.

En conclusion

Enfin, sachez qu'en 2020, l’ensemble des SCPI ont dégagé entre 4,18% de rendements avant impôts. Elles restent donc l'un des placements les plus rentables du moment ! Vous l'aurez compris, les SCPI représentent une solution simple et efficace pour toute personne désireuse de faire fructifier ses économies. La multitude d'acteurs présents sur ce secteur permet alors de choisir la société la plus à même de correspondre à votre projet.

Découvrez donc notre site Centrale des SCPI et prenez rendez-vous avec votre expert en patrimoine : conseils avisés et guide d'investissement, pour être certain de réaliser le projet qui vous correspond vraiment !