Transmettre des SCPI à ses enfants : donation, succession, démembrement

Trois mécanismes permettent de transmettre des parts de SCPI à ses enfants, et ils n'ont pas du tout les mêmes conséquences fiscales : la succession classique au décès, la donation en pleine propriété du vivant, et la donation avec réserve d'usufruit. C'est ce dernier montage que la gestion de patrimoine privilégie, parce qu'il réduit mécaniquement la base taxable. Encore faut-il maîtriser un barème fiscal précis, pas une estimation au doigt mouillé. Voici comment il fonctionne, chiffres à l'appui.

Le principe de la donation avec réserve d'usufruit

Un parent donne la nue-propriété de ses parts de SCPI à son enfant, mais garde l'usufruit : il continue de percevoir les revenus locatifs jusqu'à son décès. Les droits de donation ne sont alors calculés que sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur totale des parts.

Au décès du parent, l'enfant récupère la pleine propriété automatiquement, sans droits de succession supplémentaires ni formalité, en application des articles 1133 et 1020 du Code général des impôts. Le revenu, lui, a continué de tomber dans la poche du donateur toutes ces années. C'est là tout l'intérêt du montage : transmettre le capital sans se couper des loyers.

Le barème qui fixe la base taxable : l'article 669 du CGI

La répartition entre usufruit et nue-propriété ne se négocie pas. Elle est fixée par un barème légal, fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Ce barème n'a pas bougé depuis la loi de finances 2004 et reste pleinement applicable en 2026.

La logique saute aux yeux : plus la donation est faite tôt, plus la nue-propriété transmise vaut peu, et plus la base taxable fond. C'est le vrai levier de la stratégie. Agir jeune maximise l'avantage fiscal ; attendre le rogne.

L'abattement de 100 000 € qui s'applique par-dessus

Chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du CGI). Il joue sur la valeur de la nue-propriété transmise, pas sur la valeur totale du bien.

Un point de vigilance issu de la loi de finances 2026 mérite l'attention : ce montant de 100 000 € reste gelé jusqu'au 31 décembre 2028, sans indexation sur l'inflation. Autrement dit, un patrimoine SCPI qui se revalorise au fil des années rapproche mécaniquement le contribuable du seuil taxable, à abattement constant. Plus le patrimoine est appelé à croître, plus l'anticipation d'une donation devient pertinente.

Un exemple chiffré

Prenons un parent de 55 ans qui détient 176 parts de Corum Origin, souscrites à 1 135 € l'unité, soit un investissement initial de 199 760 €. Il donne à son unique enfant la nue-propriété de ces parts et conserve l'usufruit. Vous pouvez retrouver le détail de cette SCPI sur sa fiche Corum Origin.

Avant de calculer, un point de méthode. La base retenue pour la donation n'est pas le prix de souscription de 1 135 €, qui intègre environ 12 % de frais d'entrée déjà consommés. C'est la valeur vénale réelle des parts au jour de l'acte que le notaire retiendra, en pratique proche de la valeur de reconstitution (1 172,41 € au 1er janvier 2026 pour Corum Origin) ou du prix de retrait (999,21 €), selon l'appréciation retenue. Prendre le prix de souscription comme base surestimerait la valeur réellement transmise. Pour cet exemple, on retient la valeur de reconstitution, soit un patrimoine de 206 344 € (176 × 1 172,41 €).

Selon le barème de l'article 669, à 51-60 ans, la nue-propriété vaut 50 % de cette valeur, soit 103 172 €. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant s'impute sur cette base : il reste 3 172 € taxables, soumis au barème progressif des droits de donation en ligne directe (5 % sur cette tranche), soit environ 159 € de droits. Au décès du parent, l'enfant récupère la pleine propriété à la valeur du jour du décès, sans droits de succession supplémentaires sur cette fraction déjà transmise.

Le même calcul devient nettement moins favorable si le parent attend. À 75 ans, la nue-propriété grimpe à 70 % de la même base, soit 144 441 €. Les droits ne portent plus sur 3 172 € mais sur 44 441 € taxables. La leçon tient en une phrase : sur ce montage, chaque année qui passe coûte cher.

Le cas particulier des SCPI et du quasi-usufruit

Les parts de SCPI sont immobilières par la nature juridique du support, mais elles peuvent être traitées comme des biens consomptibles dans certains montages de quasi-usufruit. C'est le cas, notamment, quand le démembrement résulte d'une succession et que le conjoint survivant opte pour l'usufruit sur des sommes ou des biens cessibles.

Depuis la loi de finances 2024 (article 774 bis du CGI), les dettes de restitution issues d'un quasi-usufruit conventionnel ne sont plus déductibles de la succession de l'usufruitier lorsqu'elles ne correspondent pas à une contrepartie réelle. Le point est technique, mais il change l'équation. À vérifier impérativement avec un notaire avant tout montage combinant SCPI et quasi-usufruit, surtout dans un contexte de succession avec conjoint survivant.

Succession classique : ce qui se passe sans anticipation

Sans donation anticipée, les parts de SCPI entrent dans la succession en pleine propriété, à leur valeur au jour du décès. L'abattement de 100 000 € par enfant s'applique alors sur cette valeur pleine, sans la décote liée au démembrement.

Sur un patrimoine SCPI conséquent, l'écart de droits entre une transmission anticipée en démembrement et une succession subie peut se chiffrer en dizaines de milliers d'euros, selon l'âge auquel la donation aurait pu être faite. C'est précisément cet écart que le montage cherche à effacer.

Le cas du conjoint survivant

Au décès d'un des parents, le conjoint survivant peut opter, selon l'article 757 du Code civil, pour la totalité des biens en usufruit ou pour un quart en pleine propriété. S'il choisit l'usufruit, les parts de SCPI se retrouvent démembrées entre lui (usufruitier) et les enfants (nus-propriétaires), avec une valorisation calculée sur le même barème de l'article 669, cette fois d'après l'âge du conjoint au jour du décès.

Ce choix pèse directement sur la fiscalité de la succession suivante et sur la gestion future des parts. Il gagne à être réfléchi à froid, avec un notaire, plutôt que tranché dans l'urgence du deuil. Pour chiffrer votre situation familiale, parlez-en à un conseiller : l'étude est gratuite et sans engagement. Voyez aussi notre guide du démembrement de SCPI et, plus largement, où placer un héritage.

FAQ

Faut-il attendre un certain âge pour donner la nue-propriété de ses SCPI ? C'est l'inverse. Plus la donation est faite tôt, plus la valeur de la nue-propriété transmise est faible selon le barème de l'article 669, et plus l'économie fiscale est forte. Attendre réduit l'avantage du montage.

L'abattement de 100 000 € se renouvelle-t-il vraiment tous les 15 ans ? Oui, par enfant et par parent. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre jusqu'à 400 000 € de nue-propriété sans droits tous les 15 ans, en cumulant les abattements des deux parents.

Que se passe-t-il si la valeur des parts augmente entre la donation et le décès ? La revalorisation intervenue entre la donation et le décès du donateur n'est pas taxée au titre de la transmission. L'enfant récupère la pleine propriété à la valeur du jour du décès, sans droits calculés sur cette plus-value.

Peut-on donner la nue-propriété de ses SCPI tout en continuant à percevoir les revenus ? Oui, c'est exactement le principe de la donation avec réserve d'usufruit : le donateur garde l'usufruit, donc les loyers, jusqu'à son décès, pendant que l'enfant devient propriétaire de la nue-propriété.

Le barème de l'article 669 peut-il changer ? Il est inchangé depuis 2004. Des réflexions institutionnelles sur la fiscalité des transmissions et du démembrement ont circulé récemment, sans traduction législative à ce jour. Le barème reste applicable en l'état pour toute opération réalisée en 2026.

:::amf Ce contenu est publié par La Centrale des SCPI à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou patrimonial personnalisé, ni une recommandation. Le traitement fiscal d'une donation ou d'une succession dépend de la situation individuelle et familiale de chaque contribuable et de la réglementation en vigueur, susceptible d'évoluer ; les barèmes, abattements et articles cités (articles 669, 779, 1133, 1020 et 774 bis du CGI, article 757 du Code civil, abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans et gelé jusqu'au 31 décembre 2028) sont ceux applicables en 2026. L'exemple chiffré est illustratif et repose sur des valeurs de part propres à une SCPI à une date donnée. Tout investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité, la valeur des parts pouvant varier à la hausse comme à la baisse, et la durée de placement recommandée est longue ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le calcul exact des droits et la sécurisation d'un montage de démembrement ou de quasi-usufruit doivent être validés avec un notaire avant toute opération de transmission. La Centrale des SCPI est un cabinet de conseil en investissements financiers (CIF) agréé AMF, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 13000729 ; son accompagnement est gratuit pour l'investisseur, sa rémunération étant assurée par les sociétés de gestion. :::