Transmettre son patrimoine en SCPI : démembrement, IFI et succession en 2026

Le démembrement de parts de SCPI est l'un des outils les plus utilisés pour transmettre un patrimoine. C'est aussi l'un de ceux qui génèrent le plus de confusions, en particulier sur l'IFI : beaucoup d'épargnants pensent qu'en donnant la nue-propriété de leurs parts à leurs enfants, ils sortent ces parts de leur assiette taxable. C'est faux. Voici, question par question, ce que dit réellement la règle en 2026.

Qu'est-ce que le démembrement de parts de SCPI ?

C'est la séparation de la propriété en deux droits distincts : l'usufruit, qui donne droit aux revenus — les loyers distribués par la SCPI —, et la nue-propriété, qui donne droit au capital à terme.

Cette séparation peut être temporaire, avec une durée fixée dans l'acte, souvent de 5 à 15 ans. Elle peut aussi être viagère, c'est-à-dire courir jusqu'au décès de l'usufruitier. C'est ce second cas qui concerne la transmission familiale : un parent donne la nue-propriété de ses parts à ses enfants tout en conservant l'usufruit, donc les revenus, sa vie durant.

Le démembrement temporaire, lui, relève plutôt d'une stratégie d'investissement (acheter de la nue-propriété décotée, ou de l'usufruit pour doper des revenus). Nous lui avons consacré un guide dédié.

Qui paie l'IFI quand des parts de SCPI sont démembrées ?

En principe, l'usufruitier — pas le nu-propriétaire. L'article 968 du Code général des impôts prévoit que l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété des parts à l'IFI. Le nu-propriétaire, lui, ne déclare rien pendant toute la durée du démembrement.

Trois exceptions limitatives existent, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant issu d'une succession. Dans ces cas, la déclaration est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire, chacun pour la valeur de son droit selon le barème de l'article 669.

Acheter la nue-propriété de parts de SCPI réduit-il mon IFI ?

Oui, si c'est vous qui achetez la nue-propriété. Vous n'êtes alors pas usufruitier : vous ne déclarez rien à l'IFI sur ces parts pendant toute la durée du démembrement.

Vous ne percevez par ailleurs aucun revenu sur cette période, donc aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux au titre de ces parts. À l'échéance, vous devenez plein propriétaire, sans formalité ni fiscalité supplémentaire.

Donner la nue-propriété à mes enfants en gardant l'usufruit réduit-il mon IFI, à moi le donateur ?

Non. C'est la confusion la plus fréquente sur ce montage, et il faut la lever.

Si vous donnez la nue-propriété tout en vous réservant l'usufruit, vous restez usufruitier. Vous continuez donc de déclarer la valeur en pleine propriété des parts à votre IFI, exactement comme avant la donation.

Cette opération n'est pas un outil de réduction de l'IFI du donateur. Ce qu'elle réduit, c'est la base taxable de la donation elle-même, et la fiscalité de la succession à venir — deux sujets différents de l'IFI du vivant du donateur.

Quel est alors l'avantage concret de cette donation ?

Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, pas sur la pleine propriété. Cette décote est fixée par l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier au moment de l'acte.

Extrait du barème légal de l'article 669 du CGI. Plus l'usufruitier est âgé au moment de la donation, plus la part taxable transmise est élevée : donner tôt réduit la base des droits, mais allonge la période pendant laquelle on se prive de la faculté de vendre librement.

S'y ajoute l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du CGI). Combiné à la décote, il permet selon les montants en jeu de transmettre en franchise totale de droits. Notre guide sur la transmission de SCPI à ses enfants déroule un exemple chiffré complet, barème intégral à l'appui.

Que se passe-t-il au décès du donateur ?

L'usufruit s'éteint automatiquement : c'est la réunion de l'usufruit à la nue-propriété. Les enfants, déjà nus-propriétaires, deviennent pleins propriétaires sans acte notarié supplémentaire et sans aucun droit de succession à payer sur cette réunion, puisque les droits ont déjà été acquittés — ou couverts par l'abattement — au moment de la donation initiale.

C'est tout l'intérêt du schéma : la valeur transmise au décès l'a été fiscalement au jour de la donation, sur une base décotée. Pour un capital reçu par les enfants et non encore investi, la question devient alors celle du remploi ; notre guide sur le placement d'un héritage en fait le tour.

Ce barème et ces abattements peuvent-ils changer ?

Le barème de l'article 669 est inchangé depuis le 1er janvier 2004, et rien n'a été voté pour le modifier dans le cadre du budget 2026.

Les abattements de succession et de donation en ligne directe — 100 000 € par enfant — restent également inchangés, mais gelés : ils ne sont pas revalorisés avec l'inflation, et ce jusqu'en 2028. Mécaniquement, la fiscalité réelle des transmissions s'alourdit donc dans le temps, même à règles constantes.

Des rapports institutionnels ont évoqué une réforme plus large, comme un relèvement de l'abattement ou une taxation cumulée des donations reçues au cours d'une vie. Aucune de ces pistes n'a été retenue à ce jour. Si vous envisagez une donation démembrée, le cadre 2026 est donc stable ; l'opération se structure avec un notaire, et nos conseillers peuvent préparer le volet SCPI en amont, gratuitement et sans engagement.

FAQ

Quelle est la différence entre un démembrement temporaire et un démembrement viager ? Le démembrement temporaire a une durée fixée à l'avance dans l'acte, souvent de 5 à 15 ans ; c'est le cadre habituel de l'achat de nue-propriété décotée. Le démembrement viager court jusqu'au décès de l'usufruitier ; c'est celui de la transmission familiale avec réserve d'usufruit.

Quel abattement s'applique à une donation de nue-propriété de SCPI à un enfant ? 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans (article 779 du CGI). Il se calcule sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée par le barème de l'article 669 selon l'âge de l'usufruitier.

Faut-il passer devant un notaire pour donner la nue-propriété de parts de SCPI ? Oui. Une donation avec réserve d'usufruit se formalise par acte notarié, qui fixe la valeur retenue et l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte. La société de gestion doit ensuite être informée pour inscrire le démembrement sur le registre des parts.

Peut-on revendre des parts de SCPI démembrées avant la fin du démembrement ? C'est juridiquement possible mais plus difficile en pratique : la nue-propriété ou l'usufruit isolés trouvent moins facilement preneur que des parts en pleine propriété, et une cession avant le terme suppose l'accord des parties sur la valorisation. Mieux vaut considérer les sommes engagées comme immobilisées jusqu'au terme.

:::amf Ce contenu est publié par La Centrale des SCPI à titre informatif et général. Il ne constitue pas un conseil personnalisé, fiscal ou juridique : une opération de démembrement ou de donation doit être structurée avec un notaire, au vu de votre situation patrimoniale et familiale. Les règles fiscales citées (articles 669, 779, 968 et 1133 du CGI) sont celles en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer. Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité ; les revenus ne sont pas garantis, et les parts détenues en nue-propriété ou en usufruit peuvent être plus difficiles à revendre que des parts en pleine propriété avant le terme du démembrement. La Centrale des SCPI est un cabinet de conseil en investissements financiers (CIF) agréé AMF, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 13000729 ; son accompagnement est gratuit pour l'investisseur, sa rémunération étant assurée par les sociétés de gestion. :::