Mistral Sélection : la SCPI qui achète un camping 4 étoiles à Rimini et affiche 8 % de rendement

Bureaux à Lyon, commerces au Portugal, et maintenant un village de vacances haut de gamme en bord de mer en Italie. Mistral Sélection confirme trimestre après trimestre qu'elle ne ressemble à aucune autre SCPI du marché — et ses chiffres donnent envie d'y regarder de plus près.

Une acquisition qui sort des sentiers battus

L'acquisition du premier trimestre 2026 mérite qu'on s'y attarde, parce qu'elle illustre parfaitement ce qui distingue Mistral Sélection de la masse des SCPI bureaux-commerces-logistique qui se ressemblent toutes.

La SCPI gérée par Swiss Life Asset Managers vient d'acquérir un hôtel de plein air 4 étoiles à Viserba, en périphérie de Rimini, l'une des stations balnéaires les plus fréquentées d'Italie, pour 9,5 millions d'euros. L'actif comprend 278 hébergements et est entièrement loué à Club del Sole — le leader national des villages de plein air haut de gamme en Italie — dans le cadre d'un bail dont il reste encore 20 ans à courir.

Vingt ans de bail avec un seul locataire, leader de son secteur, sur un site en front de mer dans l'une des destinations touristiques les plus prisées d'Europe du Sud. Le rendement à l'acquisition ressort à 7,76 % — un niveau qu'on n'atteint pas sur des bureaux parisiens ou des commerces de centre-ville.

Ce type d'actif — l'hôtellerie de plein air — est pratiquement absent des portefeuilles de SCPI françaises. C'est un marché que les investisseurs institutionnels ont longtemps boudé, considéré comme trop opérationnel, trop cyclique, trop touristique. Mistral Sélection y voit au contraire une opportunité : un locataire professionnel qui exploite le site, un bail très long qui sécurise les revenus, et un marché touristique italien structurellement solide.

Des chiffres qui parlent d'eux-mêmes

Le taux de distribution 2025 ressort à 8,07 % — l'un des plus élevés du marché des SCPI. La performance globale annuelle est identique, ce qui signifie que le prix de la part n'a pas bougé sur l'année : la totalité du rendement provient des loyers distribués, sans revalorisation de la part.

Il faut cependant lire ce chiffre avec un peu de recul. Le bulletin précise que 17,29 % des revenus versés en 2025 sont non récurrents — c'est-à-dire qu'ils ne proviennent pas des loyers courants mais d'éléments exceptionnels comme un report à nouveau distribué ou des plus-values. Ce point est important : il signifie que le rendement récurrent sous-jacent est légèrement inférieur à 8,07 %. C'est une nuance que beaucoup de supports marketing passent sous silence, mais que Mistral Sélection mentionne clairement dans son bulletin — un signe de transparence appréciable.

Sur le plus long terme, le Taux de Rendement Interne depuis l'origine du fonds ressort à 9,88 %. Ce chiffre intègre à la fois les loyers perçus et l'évolution du prix de la part depuis le lancement.

Un portefeuille qui grandit vite

La collecte du premier trimestre 2026 s'élève à 13,4 millions d'euros, portant la capitalisation totale à 59,4 millions d'euros. En l'espace d'un an, la SCPI a vu sa capitalisation progresser de 29 % et son nombre d'associés passer de 2 351 à 4 196. Zéro part en attente de retrait — tous les associés qui ont souhaité sortir ont été remboursés sans délai.

Le patrimoine compte désormais 10 immeubles pour 21 locataires, répartis sur 101 624 m². Le taux d'occupation physique est de 100 % — pas un mètre carré ne reste vacant. Le taux d'occupation financier ressort à 97,88 %, la légère différence s'expliquant par des franchises de loyer accordées à certains locataires en contrepartie d'engagements longs, une pratique courante et saine dans la gestion immobilière.

Les baux courent encore en moyenne 7,64 ans jusqu'à leur terme — une durée résiduelle confortable qui offre une très bonne visibilité sur les revenus futurs.

France, Italie, Portugal : une diversification assumée

La géographie du portefeuille est l'une des caractéristiques les plus intéressantes de Mistral Sélection. Avec l'acquisition de Rimini, la part des actifs situés hors de France dépasse désormais 52 % : l'Italie représente 37,30 % du patrimoine, le Portugal 14,05 %, et la France 48,65 %.

Cette exposition majoritairement hors de France a une implication fiscale concrète pour les investisseurs français fortement imposés. Les revenus immobiliers de source italienne et portugaise sont imposés dans ces pays selon leurs propres taux, généralement inférieurs au taux marginal d'imposition français. Les conventions fiscales bilatérales prévoient ensuite des mécanismes pour éviter la double imposition. Pour un investisseur dont le taux marginal est de 41 %, l'économie fiscale peut représenter plusieurs points de rendement net supplémentaires par rapport à une SCPI investie uniquement en France.

Ce qui distingue vraiment Mistral Sélection

Trois éléments méritent d'être soulignés pour quiconque examine sérieusement cette SCPI.

Le premier est la commission de souscription à 0 %. C'est encore rare dans le secteur et c'est un avantage concret : l'intégralité du capital investi est immédiatement au travail, sans prélèvement à l'entrée. L'économie est de plusieurs milliers d'euros sur une souscription significative.

Le deuxième est la qualité de la société de gestion. Swiss Life Asset Managers est l'une des plus grandes sociétés de gestion d'actifs en Europe, avec des décennies d'expérience à travers plusieurs cycles immobiliers. C'est une garantie de moyens, d'expertise locale dans les pays d'investissement, et de rigueur dans la sélection des actifs.

Le troisième est la valeur de reconstitution du patrimoine, qui ressort à 182,19 € par part pour un prix de souscription de 180 €. Cela signifie que l'investisseur acquiert des parts à un prix légèrement inférieur à la valeur estimée des actifs — un signal positif qui distingue Mistral Sélection des SCPI dont le prix de souscription est nettement supérieur à la valeur réelle du patrimoine.

Ce qu'on retiendra

Mistral Sélection est une SCPI jeune — ouverte au public depuis avril 2024 seulement — qui affiche déjà des chiffres ambitieux et une stratégie clairement différenciante. L'hôtellerie de plein air, le Portugal, l'Italie : autant de choix qui sortent des sentiers battus et qui, pour l'instant, semblent payants.

Pour un investisseur qui cherche un rendement élevé, une diversification géographique réelle, zéro frais d'entrée et une gestion assurée par un acteur de premier plan, c'est une proposition cohérente. Le recul est encore limité — deux ans d'existence, c'est court pour juger d'une stratégie immobilière — mais les fondamentaux sont solides et la transparence de la communication rassure.

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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité.