SCPI EPSICAP NANO

L'essentiel du trimestre

T1 2026 — La capitalisation d'Epsicap Nano s'établit à 188 M€, pour 716 266 parts détenues par 4 464 associés. La collecte est restée soutenue sur le trimestre (en progression d'environ +16 % par rapport au T1 2025 selon la société de gestion), permettant à la SCPI de poursuivre ses acquisitions et la diversification de son portefeuille. Le taux d'occupation financier ressort à 99,3 %, signe d'un patrimoine pleinement loué. Fait marquant : l'entrée d'Epsicap Nano dans un nouveau pays, la Pologne, via une plateforme logistique louée à Fedex.

Performances et distribution

Pour l'exercice 2025, Epsicap Nano affiche un taux de distribution de 7,01 % (non garanti), en progression par rapport aux 6,55 % de 2024 et 6,25 % de 2023. Le prix de la part est de 257 €, pour un ticket d'entrée minimum de 1 028 € (4 parts). La société de gestion vise un TRI cible de 6,5 % sur un horizon de 8 ans (non garanti) et maintient pour l'année en cours des objectifs de performance significativement supérieurs à ses objectifs de long terme (non garanti). La valeur de reconstitution au 31/12/2025 s'établit à 279,57 €, laissant une décote du prix de souscription d'environ 8,8 %.

Patrimoine et stratégie

Avec une capitalisation de 188 M€ et 716 266 parts, Epsicap Nano déploie une stratégie d'immobilier « smallcaps » européen : des actifs de taille intermédiaire, recherchés pour leur granularité et leur diversification. Le patrimoine est réparti géographiquement entre la France (63 %) et le reste de l'Europe (37 %), et sectoriellement entre le commerce (56 %), la logistique (19 %), le bureau (12 %), la santé (6 %), l'hôtellerie (5 %) et autres (2 %). Le taux d'occupation financier de 99,3 % et le taux d'occupation physique de 97,7 % traduisent un patrimoine bien loué. Le SRI est de 3 sur 7. La société de gestion a annoncé viser 500 M€ d'encours à l'horizon 2028, en s'appuyant sur une collecte dynamique et un pipeline d'acquisitions actif.

Faits marquants 2025-2026

Depuis le début de l'année 2026, le portefeuille s'est enrichi de deux actifs structurants. Un hôtel a été acquis en centre-ville d'Inverness, porte d'entrée des Highlands écossais (Royaume-Uni). Une plateforme logistique neuve, louée à Fedex, a été acquise à Olsztyn, en Pologne — un nouveau pays pour la SCPI, qui accélère ainsi sa diversification hors de France. La société de gestion indique étudier de nombreuses autres acquisitions, avec plusieurs « closings » attendus avant l'été 2026.

Fiscalité

Epsicap Nano détient une part significative de son patrimoine hors de France (37 % en Europe), ce qui confère un avantage fiscal aux porteurs. Les revenus de source étrangère sont généralement exonérés des prélèvements sociaux français de 17,2 %. Selon les conventions fiscales bilatérales, l'imposition s'effectue par crédit d'impôt ou taux effectif, réduisant la fiscalité globale supportée par l'associé sur la fraction étrangère des revenus distribués.

Risques et horizon de placement

Comme tout placement immobilier, Epsicap Nano comporte un risque de perte en capital : ni le capital ni les revenus ne sont garantis. La liquidité n'est pas garantie, la revente des parts dépendant de l'existence d'une contrepartie acheteuse. Les revenus distribués peuvent varier à la hausse comme à la baisse. L'exposition à des actifs situés hors zone euro (Royaume-Uni notamment) expose à un risque de change. La durée de placement recommandée est d'au moins 8 ans.

En résumé

Epsicap Nano est une SCPI diversifiée à stratégie « smallcaps » européenne, combinant un patrimoine granulaire (commerce, logistique, hôtellerie) et une diversification géographique croissante. Avec un taux de distribution de 7,01 % en 2025 (non garanti), elle figure parmi les SCPI diversifiées les plus performantes du marché. Avant d'investir, comparez les SCPI pour valider l'adéquation avec votre horizon et votre profil de risque.